Účastníci únorového setkání platformy Chytré město a investor se podívali na územní plánování jako na týmový projekt zastřešený samosprávami. Shodli se, že může úspěšně fungovat pouze pokud spolupracují všichni zapojení: experti jako urbanisté, analytici, architekti a ekonomové stejně jako odborníci ve státní správě i politické vedení obcí a v neposlední řadě také developeři přicházející do obcí.
Od teorie a urbanistických principů se diskutující rychle dostali k praktickým ukázkám, jak může územní plánování podpořit rozvoj ke spokojenosti obyvatel i správců obecní pokladen. Překonávat přitom musí řadu výzev.
„Všichni vidíme různé problematické trendy, které nás více či méně trápí podle toho, v jaké obci zrovna fungujeme. Trendy jako velké a prudké demografické změny, výkyvy hospodářství i klimatická změna,” uvedl setkání, které na konci února hostila pražská Spojka Karlín, právník a konzultant Frank Bold Advokáti Martin Fadrný.
Urbanistka Veronika Šindlerová z Fakulty architektury ČVUT poukázala na kontrast mezi požadavky na rozvoj území v populačně ziskových a populačně ztrátových oblastech. Přestože v České republice převládají regiony potýkající se s úbytkem populace, rizika spojená s nevhodným nastavením územního plánu by neměly podceňovat ani obce těšící se přílivu nových obyvatel.
Příkladem vylidňujícího se města je i Bílina, kde Veronika Šindlerová působí jako městská architektka. Tamní situace přesně potvrzuje, že jednou z velkých výzev územního plánování v takzvaně smršťujících se městech je struktura bytového fondu s výrazně převažujícími byty v bytových domech. Konkrétně v Bílině je ze 7.200 bytů celých 78 %, tedy více než 5.600, v bytových domech a pouze jeden a půl tisíce v těch rodinných.
Jako opačný extrém představila Veronika Šindlerová rozvíjející se obec Hýskov na Berounsku. Původní idea územního plánu počítala s téměř 20 hektary možných ploch pro bydlení (červeně), ovšem s minimem potřebné občanské vybavenosti (růžově).
Aby území obce nebylo přetížené, zaměřili se v Hýskově na hledání vnitřních rozvojových rezerv. Budoucí vývoj území města tak ve výsledku přizpůsobili kapacitám infrastruktury.
„Čelíme velkému kontrastu mezi nároky a očekáváními od územního plánování v regionech, které nevzkvétají, a v regionech, které vzkvétají.Chtěla jsem ukázat, že i to vzkvétání má svoje rizika a že i v takových oblastech musíme kvalitu života velice citlivě nástroji územního plánování a ekonomickými nástroji hlídat,” doporučila urbanistka Veronika Šindlerová.
Podobné disproporce popsal také Vít Zeman, expert na urbánní ekonomiku a rozvoj měst ze společnosti FuturaInvest, který dlouhodobě spolupracuje s Frank Bold Advokáty. Praktické problémy vycházejí z rozčarování obyvatel ve chvíli, kdy svá očekávání porovnávají s reálnými možnostmi měst.
„Největší problém je, že všichni chtějí bydlet v rodinném domě. Touží mít kolem sebe zahradní město s hustotou 25 obyvatel na hektar, možná i 17. Ale zároveň chtějí mít všechny služby. Chtějí mít dokonalou bezpečnost, chtějí, aby tam fungovalo vše od školky po kavárnu. A zároveň, aby nikde nejezdila auta,” shrnul Vít Zeman protichůdné, ale přitom zcela běžné, nároky řady lidí.
„Doby, kdy jsme se dokázali v rámci jednoho rodinného domku uživit i socializovat, a well-being byl to, že jsme okopávali zahradu, jsou pryč. V tuhle chvíli už to nejde. Prostě nejsme schopni všechny aspekty kvality života uspokojit na jedné rodinné zahrádce,” doplnil Vít Zeman.
Proto je podle něj nutné města reurbanizovat a přibližovat obyvatele opět blíž k centru, jinak bude kvalita života ve městech s rostoucí nedostupností služeb nebo například i se stárnutím populace dál klesat. Zdůraznil, že při územním plánování ale není možné postupovat intuitivně. Naopak je nezbytná strategie založená na datech.
Také podle Jaroslava Buriana ze společnosti Urban Planner, který je zároveň docentem Katedry geoinformatiky Univerzity Palackého v Olomouci, jsou data a analytické podklady zásadní pro lepší rozhodování ve veřejné správě.
Kromě pasportizace dostupné přímo na obcích existuje řada dalších zdrojů, které mohou analytici využít. Například web kamdojizdime.cz sdružuje informace o pohybu a skutečném počtu obyvatel v oblasti na základě dat mobilních operátorů.
Stav území analytici vyhodnocují podle různých parametrů: věkové, bytové i dopravní infrastruktury, ale například i nehodovosti nebo kriminality. Dohromady v analýze používají na 30 kritérií. Výsledkem je mapa zobrazující potenciál konkrétních území. Další krok pak představuje zohlednění ochranných pásem, zákonných limitů, se kterými se v územním plánování standardně pracuje. Díky všem těmto informacím je pak možné odhadnout náklady pro dané území.
„Jsme potom schopni říct: v konkrétní městské části máme například 2.000 lidí a 10 hektarů zeleně. To bude stát tolik a tolik peněz na údržbu. A na druhé straně to přinese do rozpočtu z rozpočtového určení X milionů ročně. Potom už může přijít architekt, starosta nebo ekonom a udělat na základě těchto dat rozhodnutí, co se bude dít dál, jestli tam ta výstavba proběhne, nebo ne. Případně podle potřeby může obec změnit daňový koeficient, aby vše vycházelo,” uzavřel Jaroslav Burian.
V rukou politiků je pak také rozhodnutí v případech, kdy se kvůli připravovaným plánům zvedne v obci nevole způsobená NIMBY (Not In My Backyard) efektem. Jeho kořeny leží často v nedostatku informací a nedostatečné komunikaci mezi developery, obcemi a obyvateli. Pokud je ovšem rozhodnutí samosprávy podepřené daty, je i další jednání stejně jako řešení sporů jednodušší.
Praktickou ukázku výhod, které s sebou nese pečlivá příprava a rozhodování založené na datech, přinesl ředitel odboru územního rozvoje magistrátu hlavního města Prahy Filip Foglar. Jako první zmínil aktuální úspěch, kdy rada hlavního města schválila po více než 16 letech příprav změnu územního plánu, která umožní rozvoj oblasti Nákladového nádraží Žižkov. „Obří, lví podíl práce na tom má Tomasz Heczko a tým Frank Bold Advokáti a samozřejmě tým pana náměstka Hlaváčka. A musím to říct, částečně i můj tým,” zhodnotil Filip Folglar a doplnil:
„Je to změna územního plánu se sedmi velkými developery, kde se přímo podařilo dojednat celé území na platformě naší metodiky. V součtu jenom na Nákladovém nádraží Žižkov vznikne další plnění za 1,9 miliardy korun. Z toho 750 milionů půjde primárně do školství, do rozvoje školské infrastruktury, protože development samozřejmě vyvolává nové potřeby.”
Případ Nákladového nádraží Žižkov je praktickým příkladem rozsáhlého využití plánovacích smluv. Cílem jednání ze strany města je kromě finančních kontribucí také získat od developerů dohodou pozemky bez nutnosti vyvlastňování. Díky plánovacím smlouvám získá město pozemky pro parky, školy, školky i tramvajovou trať. Dohoda umožní mimo jiné vznik 650 míst v mateřských školách.
Filip Foglar přiblížil také některá specifika Prahy, jeho odbor například už předem vypočítává výši plnění pro konkrétní plochy, a to transparentně podle známého vzorce. Pro přípravu urbanistického pojetí území využívá Praha primárně již existující územní studie. Pak následuje diskuze o plnění s investory.
„A na závěr přichází silný tým, v našem případě třeba z Frank Bold, který už dotahuje právničinu do detailu. Ale pochopitelně ještě nás čeká diskuze o tom, co se děje po schválení změny územního plánu, jaké potom navazují kroky v té implementační části při poskytování součinnosti. Tak daleko zatím většina těch smluv s developery vůbec nedoběhla,” připomněl Foglar s odkazem na skutečnost, že plánovací smlouvy jsou v našem právním řádu stále ještě novinkou.
Podstatu plánovacích smluv shrnul na setkání platformy Chytré město a investor advokát Frank Bold Advokáti Tomasz Heczko. Jde o účinný nástroj pro vyjednávání s investory a zajišťování příspěvků na veřejnou infrastrukturu.
Díky plánovacím smlouvám získávají investoři i města větší jistotu ohledně plánovaného záměru. Investoři tak mohou pokračovat v přípravách svých záměrů bez obav, že narazí na odpor daného města vedoucí k podstatnému navýšení nákladů až zmaření jejich projektu. A to i po případné změně politického vedení města či obce, jednou uzavřená smlouva totiž platí bez ohledu na personální změny.
Dobrovolné plánovací smlouvy jsou vhodné pro menší obce, zatímco podmiňující plánovací smlouvy jsou vhodné pro středně velké města. Samosprávy by v každém případě měly pečlivě vážit podmínky plánovacích smluv a využívat je transparentně a efektivně.
„Ve vazbě na územní plánování, o kterém zde dnes mluvíme, řešíme podmiňovací plánovací smlouvy uzavírané ještě před změnou územního plánu. Tady je město ve vůbec nejsilnější pozici, v jaké kdy vlastně může být, protože změna územního plánu je nenároková. Pokud investor potřebuje pro svůj záměr změnit územní plán, prostě se musí s městem domluvit,” popsal Tomasz Heczko případ uzavírání podmiňovacích plánovacích smluv při územním plánování.
Přečtěte si více o typech plánovacích smluv a možnostech jejich využití
< zpět na aktuality
Přihlaste se k odběru novinek Bold Future. Nebojte, posíláme jen důležité e-maily k tématům konference.
Přihlaste se k odběru newsletteru
