Bytová krize, která Česko zasáhla, zdůraznila sílící trend nastavování pravidel spolupráce mezi městy a investory. Dokumenty upravující tuto spolupráci už přijala celá řada českých měst, už rok platí Metodika spoluúčasti investorů také v Praze. „Nejdůležitější je, aby k sobě obě strany přistupovaly partnersky, férově a s respektem. Máme navíc společný cíl: dělat věci co nejefektivněji, abychom z nich všichni měli co nejvíc,” říká Eduard Forejt, ředitel rozvoje Passerinvest Group, který se na vzniku metodiky spolupodílel stejně jako Frank Bold Advokáti.
Asi dvě volební období za sebou byl speciálně v Praze výraz developer použit jako předvolební téma a hodně se tím pošpinila pověst developerů. Po předposledních volbách se ale na radnici našla skupina lidí, kteří vnímali palčivost přerostlého problému vzájemné nedůvěry i potřebu nastavení společných pravidel, abychom se lépe chápali. Ostatně po jasných a pokud možno neměnných pravidlech pro podnikání soukromý sektor vždy volal. Současně se hledala komunikace mezi soukromým a veřejným sektorem, protože ať už si development představuje kdo chce jak chce, je to vše neuvěřitelně provázané.
Jsem rád, že se podařilo kvantifikovat, kolik výstavba stojí navíc i z hlediska promarněného času při schvalování. To zavdalo ochotu akceptovat, že se kontribuční smlouvy nemusí nutně, nebo zcela promítnout do koncové ceny produktu, chcete-li bytu, kanceláře, obchodu. To vše vede k tomu, že se diskuze racionalizovala. Podle mého se díky tomu také podařilo dostatečně odstranit démonizaci developera z pohledu politiků i občanů, stejně jako města jako „zlouna“, co vše zastaví, chce jen vybírat a lidi pak nemají kde bydlet.
Je to o míře pochopení, žádná ze stran není horší nebo lepší. Pokud má člověk partnery k rozvoji, tak by investor měl mít co nejtransparentnější přístup a do partnerství vstupovat otevřeně. Super důležité je také to, když město samo o sobě zná svoje potřeby. Co můžou obě strany udělat, je, jít k sobě s čistým štítem, hledat společnou shodu a zkusit se chápat.
Navíc jedním z hlavních aspektů nalezení společné řeči je odstranění předsudku, že je developer ten, co na projektu nechutně zbohatne, a proto je jeho pokladnička otevřená k nekonečnému rozdávání. Ano, development je výnosový, ale zároveň velmi rizikový sport. Zrovna nyní je doba, kdy zatuchávají všechny parametry ekonomiky výstavby, a tak budeme společně spíš řešit, aby se trh především bytové výstavby úplně nezastavil.
S dovolením začnu odjinud. Kdyby obec prodávala určité pozemky, je důležité, aby si při prodeji pozemků řekla, co na nich bude a kdy to tam chce mít. Už tím se hodně zjednoduší budoucí disharmonie způsobená nenaplněnými očekáváními jedné nebo druhé strany. Ve smlouvě by nemělo být cokoliv, co nelze realizovat nebo co destruuje finančně chod daného projektu, což jsou třeba vazby na záruky. Právě proto je potřeba otevřeně diskutovat. Třeba v metodice je několik možností záruk, ze kterých by ale měl logicky vybírat investor. Protože všechny - bankovní, hotovostní nebo pozemková - garance poskytnou městu nakonec stejnou záruku, ale pro každý unikátní případ může mít jiný způsob záruk lepší, někdy dokonce nelikvidační funkci.
A smlouvy by samy o sobě měly reflektovat proveditelnost, ekonomickou efektivitu a městskou jistotu. Obecně pak platí, že by kontribuce měly být primárně investovány do toho konkrétního území, pokud je to možné. Pak totiž rozvoj daného území i hmatatelně přinese kvalitu pro širokou veřejnost a o to tu jde především.
Máme tu výhodu, že jak náš majitel Radim Passer, tak i my ve firmě, chceme tvořit takový svět, ve kterém budou chtít žít i naše děti. Máme proto potřebu dělat věci dobře, nikoliv prospěchářsky. Možnost pracovat na metodice jsme vnímali jako obrovskou příležitost ke vzájemné racionalizaci diskuze, a jak se pak skutečně ukázalo, i možnosti pochopení městského aparátu a jeho vnitřních limitů. Neplatí totiž, že developeři mají univerzální pravdu a město tomu nerozumí. Pro obě strany to byla jedna velká osvětová tour.
Že je samotná metodika v podstatě koncepční krok, to je taky pravda. Je to ale nesmírně důležitý mezistav upozorňující na to, že jsme na jedné lodi a všichni víme, s čím lze počítat. Upozorňuje popravdě i na to, že je celá problematika mnohem více o (ne)motivaci rozpočtového určení daní než o čemkoli jiném.
Interlov je velmi atypický s velkými investicemi do nadřazené infrastruktury. My jsme na něm testovali, jestli se někdo jako my, omluvte, ale musím to říci, tedy někdo s ochotou jisté velkorysosti, do kontribuce parametrů reálně vejde. To abychom získali měřítko toho, jak by se mělo ohleduplně stavět a zda kontribuce odráží realitu odpovědného developmentu. Vnímám pozitivně i to, že město a jeho podřízené organizace by měly konat ve prospěch vzniku projektu na němž nalezly shodu.
My už dokonce máme zkušenost, že jsme potřebovali vyřešit v souvislosti s projektem Interlov konkrétní majetkoprávní věc. Městské organizaci jsme vysvětlili, co potřebujeme a proč, ukázali jsme, že to je v souladu s kontribuční smlouvou a vše se tím skutečně velmi zjednodušilo. Věc, kterou bychom složitě vysvětlovali celé měsíce, byla za týden hotová. Zároveň to procesně pomohlo městu a té organizaci, která se nemusela zabývat další administrativou.
V zásadě je to jednoduché, starosta nebo volený aparát dostane s kontribucí hmatatelné argumenty jakou má projekt pro obec, respektive její obyvatele přidanou hodnotu. Ale je tu i tu druhá, ekonomická hodnota, tedy to, kolik dostane stát. Proto jsme rozjeli v rámci projektu Republika bohatší druhou iniciaci Když staví soused, bohatnete také. Abychom si vzájemně uvědomili, že když se vedle mě postaví dům, který se mi třeba i nelíbí, tak stát díky němu dostane nemalé peníze, přesněji 76 % z hodnoty investice do dané nemovitosti. A to jsou finance, co se použijí třeba na plat zubaře nebo učitelky. Stát totiž fakticky vytváří zdroje, zjednodušeně získává peníze, jen přes to, co vygeneruje soukromý sektor. V našem případě to jsou všichni, kdo se na výstavbě a plánování podílejí.
Díky této iniciaci jsme kvantifikovali, kolik z každého vystavěného metru čtverečního získá stát, potažmo kolik to znamená mezd pediatrů, hasičů, policistů a další věci. Neříkám, že jeden dům zaplatí všechno, ale je pravdou, že značně roztáčí ekonomický koloběh. Uvažte, že budovy jsou nejkomplexnější produkt, proto mají obrovskou multiplikaci. Postaví se třeba dům za miliardu a ekonomika se roztočí o 3,09 miliardy a z toho dostane stát oněch 76 % do státního rozpočtu. Proto, když staví váš soused, bohatnete také. Je v tom veliká a přitom tak pozitivní pravda.
Vzniklo to tak, že jsme vytvářeli podklad k jednomu projektu a chtěli jsme ho opřít o reálná data. Takže jsme to nechali spočítat rovnou dvěma konzultačními firmami a výsledky byly překvapivé i pro nás. Třeba právě to, že z každé investované koruny dostává stát 76 %, nebo že ročně má státní rozpočet z kancelářské budovy příjmy až čtyřnásobné tomu, co my vybereme v nájmu.
Výsledky jsme převedli do iniciace a generalizovaná data poskytli k využití komukoli, koho to zajímá. To, že čísla fungují, víme zcela bezpečně, protože multiplikace je počítaná ze státních dat RIA pro nový stavební zákon, stejně jako pro výpočet použitý algoritmus dopadu na státní rozpočet, jež byl počítán na základě veřejných dat Ministerstva financí. Na stránce republikabohatsi.cz si může prezentaci i manuál každý stáhnout. Věříme, že tím se nakonec prostor prosytí pochopením, že výstavba není jen o negativech, která se mně jako sousedovi lehko hledají, ale o obrovských pozitivech pro nás všechny.
Hlavní disproporcí je, že obce z rozvoje a developmentu na jejich území oproti státu nedostanou dost, aby to nebylo prakticky demotivační. Jenže je těžká doba a motivaci státu k většímu rozdávání asi také budeme hledat jen obtížně. Proto jsme hledali cestu k jejich motivaci a přišli s iniciativou, která říká, aby obce nechtěly od státu víc z toho, co už teď dostává, ale naopak mu více nabídly. A z toho „více“ i více dostaly. Takový win-win model. Zjednodušeně, nechtít víc z toho, co dodávají skrze rozvoj v jejich území teď, ale jen z toho, co dodají státu navíc. A na to by měl slyšet každý, v tom je to kouzlo. Zatím jsou diskuze o této iniciativě v začátcích, ale věříme, že takto společně můžeme zase roztočit ekonomický motor ČR zase o kousek víc.
Souběžně s tím můžeme například umožnit rozvoj, který je dle mého názoru jedinou odpovědí na nedostupnost bydlení. Jak jsem zmiňoval, je to v podstatě o motivacích: stát dostane víc peněz do státního rozpočtu, město, když mu dá víc, dostane víc finančních prostředků, které může dobře investovat zase do obce. Občan pak vidí jasnou přidanou hodnotu na opraveném chodníku u něj před domem, na náměstí, u kašny nebo třeba ve škole. Jednoduše tam, kam takové prostředky nakonec po rozhodnutí obce doputují. Věřím, že právě takto lze znovu přijmout premisu rozvoje jako něčeho chtěného a prospěšného. Když se na to podíváte touto optikou, tak vidíte, že problém není mezi městem a investorem. Ten hlavní vzniká z nedostatečné provázanosti rozvoje a distribuce odměny. Závěrem jen řeknu, že jsme dál otevřeni o iniciacích diskutovat prakticky s kýmkoli, věříme totiž, že otevřená diskuse vede k pochopení a snad jednou i změně směru, aby nám všem bylo v naší zemi lépe.
< zpět na aktuality
Přihlaste se k odběru novinek Bold Future. Nebojte, posíláme jen důležité e-maily k tématům konference.
Přihlaste se k odběru newsletteru
