Moderátorka workshopu Hana Landová z FINEP holding na úvod poznamenala, že spolupráce měst a investorů pomocí smluv probíhají desítky let, donedávna to však byly tzv. nepojmenované smlouvy, které neměly speciální oporu v zákoně. To s sebou neslo určitá úskalí.
„Co si vybavuji, začalo se kolem roku 2015 v souvislosti s několika žalobami diskutovat o tom, zda tento institut nějakým způsobem neuchopit lépe a dát mu zákonnou formu. V roce 2018 se tak stalo s přípravou věcného záměru nového stavebního zákona, o tři roky později vyšel ve sbírce zákonů a o další tři roky později teprve nastala jeho účinnost. Uplynulo tedy zhruba deset let, než náš právní řád zareagoval na potřebu toto legálně řešit,“ uvedla situaci Landová a pomohla si s příměrem k době Karla IV., který během pěti let při budování Nového města pražského zajistil hlavnímu městu prosperitu na následujících 500 let.
Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů, přidal pohled, jak plánovací smlouvy vidí ti, kteří je uzavírají na straně soukromého sektoru. „Na jednu stranu to určitě pomáhá, ale samozřejmě nám to v něčem i překáží. Jde o to najít mezi tím vhodný balanc. Po letech už jsme se dopracovali k tomu, že samotný institut smluv mezi investory a městy nezpochybňujeme," zahájil svou prezentaci Kadeřábek.
Poukázal na to, že potřeba plánovacích smluv vyvstává z nefunkčního rozpočtového určení daní a že se záležitost týká mnoha různorodých měst v Česku, které to zatím řeší po svém. Někde jsou již zásady pro spolupráci s investory odzkoušenou praxí, jinde pravidla teprve zavádějí a jiná města to zatím nemají uchopeno. „Bohužel, při současném nastavení daní končí přímo v obci velmi málo daňového výnosu ze stavby, která vzniká v katastru dané obce. To je hlavní problém. Avšak přenastavit RUD je věc mimořádně politicky obtížná, a proto se to v tomto střednědobém horizontu stávají plánovací smlouvy jakousi substitucí nefunkčního systému," vysvětluje Kadeřábek.
Na příkladu čísel doložil dopad na místní ekonomiku: z investice 32 miliard se s multiplikačním efektem na daních stane 96 miliard. Z toho však pouze 0,5 miliardy jde městu, které daný projekt vygenerovalo.
K institutu plánovacích smluv dále padlo několik připomínek ohledně nastolení jasně daného postupu, který zatím stále chybí. „My bychom potřebovali, aby procedura odbavení plánovací smlouvy byla jednoduchá a rychlá a zatěžovala každého co možná nejméně. Vyjednávání kontribucí je samo o sobě složitý proces, který trvá několik měsíců. Chtěli bychom tedy apelovat, aby se tato věc zautomatizovala a zrychlovala maximálním možným způsobem,“ vyjádřil se Kadeřábek na závěr své prezentace s dodatkem, že se aktuálně daří jasně nastavovat závazky investorů, ale obtížnější je to se specifikací závazků ze strany města. Developeři si od investičních příspěvků slibují především zlepšení infrastruktury přímo v lokalitě jejich projektu, nejen plošné vybírání poplatků.
I státní správa přiznává, že stávající systém v podstatě penalizuje samosprávy za rozvoj, přičemž plánovací smlouvy přinášejí kompenzaci zejména ohledně veřejné vybavenosti. „Jelikož však nový stavební zákon definuje plánovací smlouvy jako veřejnoprávní, vstupuje do toho striktně procesní hledisko, které se v těchto nástrojích uplatňuje. Deklarovaná jistota na smluvních stranách tak přichází za cenu větší těžkopádnosti celého procesu,“ shrnul na mastermind setkání Jaroslav Holler, ředitel odboru územního plánování na Ministerstvu pro místní rozvoj.
V další části workshopu zazněly příklady dobré, ale také špatné praxe aplikace zásad spolupráce měst s investory. Martin Fadrný z advokátní kanceláře Frank Bold Advokáti, která implementovala pravidla spolupráce v řadě českých měst od hlavního města Prahy, přes statutární města, jako je Brno či Pardubice, nebo v menších obcích jako Mikulov či Čeladná, vysvětlil, že pokud zásady fungují, napomáhá to k efektivnějšímu projednávání projektů. Naopak tam, kde investoři nejsou schopni se s městem domluvit, přicházejí obě strany o příležitosti.
V další části panelu zazněla případová studie města Kutná Hora a investora MARLO, který v prostoru kolem hlavního nádraží města vyprojektoval moderní bytovou čtvrť s rozsáhlou občanskou vybaveností. Navzdory tomu, že komunikoval s městem o podobě projektu a na základě připomínek ho upravoval, dostal se nakonec do sporu ohledně podoby a povolování projektu bez zpětné vazby, jak by si město projekt představovalo.
„Případ je ukázka špatné aplikace Zásad pro spolupráci s investory. Vedení Kutné Hory si zásady schválilo, nicméně je nestačilo propojit s praxí,“ uvedl k případové studii Jiří Nezhyba ze společnosti Frank Bold Advokáti s tím, že v případě, že město, nebo dotčené orgány s předloženým záměrem nesouhlasili, měli se podle manuálu, který je přílohou Zásad, k projektu souhrnně vyjádřit a uvést své připomínky nebo požadavky. To se ale nestalo.
Jeho prezentace tak poukázala na to, že přestože má město Zásady pro spolupráci s developery, nemusí to být nutně záruka úspěchu, pokud chybí potřebná integrace doprovodných procesů.
Na jeho slova navázal Filip Foglar, vedoucí územního rozvoje v hlavním městě Praha. „My se snažíme, aby věci šly co nejrychleji. Hlavním tématem v Praze nejsou částky za investiční příspěvky, ale dohoda nad regulací územního plánu. Díky plánovacím smlouvám může investor získat záruku součinnosti v základních parametrech,“ vyjádřil se Foglar, který upozornil na to, že v Praze vznikají nenárokové změny územního plánu pro výstavbu stovek bytů, ale někdo v daných lokalitách zároveň musí postavit například potřebné školy a školky. Právě tomu mají pomoci příspěvky vyplývající ze smluv mezi městem a developery.